Ako Správne Vypracovať Nájomnú Zmluvu

Ako Správne Vypracovať Nájomnú Zmluvu
Ako Správne Vypracovať Nájomnú Zmluvu

Video: Ako Správne Vypracovať Nájomnú Zmluvu

Video: Ako Správne Vypracovať Nájomnú Zmluvu
Video: #3 Čistenie čakier - ako a prečo 2024, Marec
Anonim

Pri prenájme bytov prostredníctvom renomovaných realitných kancelárií sa nájomníci domnievajú, že majú zaručenú pomoc v prípade konfliktov s majiteľmi domov. A sú vážne sklamaní: agenti sa odmietajú zúčastňovať domácich zúčtovaní. Niekedy sa ukáže, že sľuby realitných kancelárií zvoliť si iné bývanie, pokiaľ sa nedohodnete s vlastníkmi bytu, nestoja za cenu - ako je to v prípade čitateľov „Peniaze“, ktorí zanechali na našom webe správy. Cenné sú v skutočnosti iba slová uvedené v zmluve. A nie s agentúrou, ale so samotným prenajímateľom.

obrázok
obrázok

Pozor, zlá milenka

Nemôžete si nechať psa, potom fajčiť a potom šoférovať dievčatá - rozsah tvrdení, ktoré môže mať prenajímateľ náhle proti nájomcovi, je štrajkujúci v celej šírke. „Trh s nehnuteľnosťami na bývanie je najkontroverznejším trhom služieb,“hovorí kategoricky Veronika Panková, vedúca Výboru pre ochranu práv spotrebiteľov k nehnuteľnostiam spadajúcim pod Moskovskú asociáciu realitných kancelárií (IDA). "Nedávno sme mali taký prípad: mladý muž si prenajal izbu v" kopeckom kúsku "od starej ženy, ale mohol tam žiť iba mesiac. Babka ju požiadala, aby ju masírovala, potom išla na nákupy, ale dievčatá mu zo žiarlivosti nedovolili." Vlastníci bytov často obťažujú nájomníkov proti dohodám, ktoré sa uzavreli ústne pri podpise nájomnej zmluvy. Rodiny s deťmi uvádzajú veľa dôvodov na to, aby otravovali zlomyseľných majiteľov:vaša dcéra namaľovala na tapetu tvár - zrekonštruujte celý byt. Alebo naopak, dizajn časov zrelej stagnácie je pre hostesku taký drahý, že rázne odmieta meniť ošúchanú tapetu. Dôvodom konfliktu medzi čitateľkou „Peniaze“Elenou Mikheevou, ktorá zanechala odkaz na našom webe, a majiteľom metrov štvorcových, ktoré si prenajímala, bol nábytok: nájomcovi zakázali dovážať jeho vlastné, keď mu nariadili bývať v miestnych ruinách. Nakoniec sa stane, že je s vašimi deťmi, psami a komodami všetko v poriadku, ale sám majiteľ sa ukáže ako nešťastie, ktorý sa domnieva, že má právo navštíviť svoj byt, ktorý ste mu odovzdali, dvakrát do týždňa pomocou jeho kľúča. Nehovoriac o podvodných schémach, keď sa ukáže, že vlastník, od ktorého ste si prenajali byt, v skutočnosti nie je taký, a ohlásený skutočný vlastník požaduje urgentné uvoľnenie svojich metrov štvorcových.

Podobný príbeh sa stal aj s klientom agentúry „Defect“Maximom Komovom. "Môj agent si vyzdvihol byt a spoločne sme sa išli stretnúť s majiteľom. Ukázal cestovný pas s povolením na pobyt a doklad, v ktorom bol uvedený ako kupujúci tohto bytu. Agent si pozrel dokumenty, pretože v mojej zmluve s" Defektom "bolo uvedené, že by mal skontrolovať Podpísali zmluvu, dostal som kľúče, majiteľ bol predplatený dva mesiace vopred, agent bol poverený vo výške 100% mesačného nájmu, “hovorí pán Komov. Keď nešťastný nájomca o deň neskôr dorazil do prenajatého bytu, ukázalo sa, že v ňom už bývali ľudia, ktorí si ho prenajali prostredníctvom iného agenta od tej istej osoby. Ukázalo sa, že majiteľ, rovnako ako doklady, ktoré sa mu ukázali, nebol skutočný:sám si pred mesiacom a pol prenajal byt od pôvodného majiteľa a sfalšoval listiny o titule. Podľa pána Komova agentúra zodpovedná za právnu čistotu transakcie pôvodne priznala svoju vinu a prisľúbila náhradu nákladov (celkovo predstavovali 90-tisíc rubľov), s vrátením peňazí sa však neponáhľala. V jednom okamihu bolo klientovi povedané, že „spoločnosť bola uzavretá“.

Ak však hlavne tí, ktorí sa uchyľujú k službám samostatných sprostredkovateľov alebo pseudo agentúr, riskujú, že narazia na podvodníkov, potom klienti realitných spoločností so zvučnými menami nie sú chránení pred tyraniou majiteľov bytov. Dnes ste agentovi dali značnú sumu - mesačný poplatok za prenajatý byt (náklady na prenájom priemernej „odnushky“v Moskve sa už blížia k 1 000 dolárov), zajtra ste sa pohádali s majiteľom (ktorý mimochodom okamžite dostal podľa bežnej praxe platbu za dva mesiace), choďte do agentúry - a takmer určite dostanete z brány odbočku. Ak ste neboli ostražití pri príprave zmlúv, neochota agentov vyriešiť vaše problémy bude pravdepodobne úplne legálna, varuje Veronica Pankova z IDA.

Spracovanie detailov

Povinnosti realitných kancelárií určuje zmluva o poskytovaní služieb. Každá agentúra má svoje vlastné, ale môžete vidieť spoločnú vlastnosť, ktorá je pre klientov veľmi nepríjemná: je veľmi zriedkavé, aby štandardná zmluva obsahovala doložku o účasti realitných kancelárií v budúcnosti (tá, ktorá sa začína nasledujúci deň po tom, čo si strany podajú ruku vo vybranom byte) osud ich klientov. "Realitná kancelária vám dlží presne toľko, koľko bolo sľúbené v zmluve. Mnoho realitných kancelárií nechce byť rozhodcom v prípade konfliktu medzi majiteľom nehnuteľnosti a nájomcom," hovorí Veronika Panková. "Táto pozícia je čiastočne oprávnená, pretože to v budúcnosti nemôže nikto zaručiť." medzi nájomcom a prenajímateľom bude úplné porozumenie. ““

Súbor služieb predpísaných v zmluve s agentúrou je zvyčajne minimálny: vyhľadanie apartmánu na základe parametrov určených klientom a organizácia jeho prehliadky. „Počet možností pre byty v reálnom živote, ktoré môžeme ponúknuť, výrazne prevyšuje počet ponúk, ktoré ľudia môžu nájsť, keď si prečítajú inzeráty na póloch a v novinách,“hovorí Maria Zhukova, prvá zástupkyňa riaditeľa Miel-Arenda. Podľa logiky realitných kancelárií sa ukazuje, že ich klienti platia peniaze predovšetkým za prístup k agentovým základniam a za možnosť ušetriť čas, ktorý by bolo potrebné venovať nezávislým hovorom s prenajímateľmi. Zdravý rozum však naznačuje, že ak sa dnes pre vás nájde byt a zajtra sa ukáže, že v ňom nemôžete žiť z vlastnej vôle, potom je to to isté, akoby sa pre vás nenašlo nič. Realitné kancelárie preto spravidla okrem sprostredkovateľskej zmluvy so svojím klientom preberajú ešte jednu povinnosť: pomáhajú vypracovať nájomnú zmluvu, ktorá upravuje vzťah medzi vlastníkom bytu a jeho nájomcom. Práve táto pracovná zmluva sa ukazuje ako kameň úrazu, pokiaľ ide o konfliktné situácie.

Nájomnú zmluvu je možné uzavrieť aj s prenajímateľom, ktorého ste našli bez pomoci realitných kancelárií. Pomoc profesionálneho právnika pri vypracovávaní takéhoto dokumentu vás bude stáť asi 3 tisíc rubľov, hovorí Bogdan Leskiv, právnik spoločnosti „Právna ochrana“. Realitné kancelárie tieto peniaze od klienta nevyžadujú: všetko je zahrnuté v provízii. Preto je možné, že niekedy sa takéto zmluvy o spotrebiteľských nehnuteľnostiach podobajú voľnému syru obsiahnutému v komplexe pasca na myši. Realitný agent sa najčastejšie stará iba o to, aby boli vo vzorovej nájomnej zmluve uvedené hlavné body: doba platnosti zmluvy, údaje z listu vlastníctva bytu, postup pri vysporiadaní, mesačné náklady na prenájom, podmienky jeho zvýšenia počas doby trvania zmluvy. Ale čo dievčatá, fajčenie,domáce zvieratá a schopnosť priniesť si vlastný nábytok? V štandardných dohodách o prenájme o tom nie je ani slovo. "Videl som zmluvy na jednom alebo dvoch listoch. Čo sa tam dá napísať?" Rozhorčuje sa pani Panková. "Normálna zmluva má najmenej štyri strany. Čím viac podrobností, tým lepšie."

„Aby ste sa vyhli možným konfliktom s majiteľom, na prvom stretnutí s ním prediskutujte podmienky, ktoré sú pre vás nevyhnutné, a požadujte ich zahrnutie do nájomnej zmluvy,“radí Maria Zhukova z Miel-Arenda. Všetky nuansy je pravdepodobne nemožné predvídať. Medzi hlavnými odborníkmi sa rozlišujú: počet osôb oprávnených na spoločné bývanie s vami, postup pri návšteve bytu jeho majiteľom, ubytovanie zvierat, vykonávanie opráv a úhrada nákladov na tento účel, vývoz a dovoz nábytku, fajčenie v interiéroch, platenie účtov, zodpovednosť za škodu a nevýhody nehnuteľnosti, počet hostí, ktorí môžu byť v apartmáne cez deň aj v noci. Aby vás majiteľ neobvinil z poškodenia nábytku, je vhodné k zmluve priložiť súpis nehnuteľnosti, v ktorom musia byť zaznamenané všetky zistené škody.

Osobitná pozornosť by sa mala venovať dokumentu preukazujúcemu vlastníctvo. Ak to naznačuje, že doručovateľ vlastní iba časť bytu, je potrebné získať súhlas (podpis v nájomnej zmluve alebo notársky overený súhlas) ostatných vlastníkov, ako aj všetkých osôb starších ako 14 rokov registrovaných v byte. Inak sa jedného dňa môže jeden z nich objaviť pred vašimi dverami, vyhlásiť, že nemá kde bývať, a legálne sa zdržiavať v byte. Pracovná zmluva uzavretá medzi dvoma súkromnými osobami je legitímna bez notárskeho overenia, tvrdia právnici: v dokumente je dostatok pasových údajov a podpisov strán. Ak vlastník obviní nájomcu z porušenia zmluvy, nebude fungovať bez jeho vysťahovania. „Všetky spory vyplývajúce z dohody je možné vyriešiť iba súdnou cestou,a trvá to v priemere deväť mesiacov, "- hovorí Dmitrij Nikolaev, právnik Moskovskej advokátskej komory Yurprofi. Podľa právnika je najpravdepodobnejšie, že vlastník bytu bude musieť hľadať pravdu pred súdom: policajt nebude nájomcu vysťahovať s nájomnou zmluvou v jeho rukách. „Okresný policajt, pokiaľ nie je príbuzným vlastníka bytu, sa nebude chcieť do týchto problémov ani ponárať," domnieva sa právnik. „Súdni exekútori sú vysťahovaní."- Exekútori sú zapojení do vysťahovania.- Exekútori sú zapojení do vysťahovania.

Majiteľ bytu však môže nájomcovi zničiť život bez toho, aby narazil na prahové hodnoty súdu: jednoducho začne nájomcu terorizovať hovormi a návštevami. V takom prípade možno váš let od neadekvátneho majiteľa považovať za vašu porážku: „Ak sa rozhodnete vysťahovať sami, má sa za to, že ste pracovnú zmluvu ukončili z vlastnej iniciatívy,“varuje Dmitrij Nikolaev. - Dokumenty ponúkané agentúrou zvyčajne naznačujú, že v r. V takom prípade nájomca nie je oprávnený ani vrátiť výšku zálohy (rovnaký druhý mesačný poplatok zaplatený ihneď po uzavretí zmluvy: v prípade bežného vývoja udalostí ide na zaplatenie posledného mesiaca vášho pobytu v prenajatom obytnom priestore. - „Peniaze“) “.

Ale odraziť útoky šialenej milenky bez toho, aby ste na rok opustili prenajatú pevnosť, tiež nie je príjemná možnosť. Bolo by ideálne, keby služba výberu bytu nebola formálna, ale skutočne poskytovaná. Teda jednoduchým spôsobom, aby ste mohli pokojne žiť v byte, ktorý našli agenti. Podľa Veroniky Pankovej je východiskom zo situácie využitie služieb realitných kancelárií, ktoré zaručujú, že ak ste sa nedokázali vyhnúť konfliktu s prenajímateľom, za peniaze, ktoré ste jednorazovo zaplatili, vám bude vybraná iná možnosť.

Reklamné podvodníci

Niektorí realitní makléri hovoria o záruke za ich služby. Je pravda, že podľa pani Pankovej sa také realitné kancelárie v Moskve dajú spočítať stále na jednej strane. V zásade sa domnieva, že ide o agentúry stredného rozsahu, ktoré majú záujem o formovanie ich reputácie. Čo však s tými, ktorí majú na trhu dlhoročnú reputáciu? Korešpondent spoločnosti „Deneg“pod zámienkou potenciálneho klienta telefonoval do agentúr takzvanej „veľkej štvorky“, ktorá predstavuje leví podiel na všetkých transakciách: BEST, INCOM, MIAN a Miel. Bola len jedna otázka: garantujete výber iného bývania za už vyplatenú províziu, ak ma majiteľ prvého bytu začne prežiť? V posledných troch agentúrach sľúbili, že poskytnú takúto záruku, a podmienky sa nazývali rovnako:ak je klient do troch mesiacov od uzavretia nájomnej zmluvy nútený bez vlastného zavinenia byt vypratať, bude mu hľadané nové bývanie zadarmo

„Ak sa z„ majiteľa “vykľuje podvodník a zamestnanec našej spoločnosti nebol pri uzatváraní nájomnej zmluvy schopný túto skutočnosť identifikovať, vyberieme klientovi nový byt zadarmo a celú sumu provízie mu vrátime,“dodáva Maria Zhukova zo spoločnosti Miel-Arenda.

Ak nehovoríme o podvodoch, potom je realitná kancelária samozrejme výhodnejšia na urovnanie konfliktu strán, ako naťahovanie sa s výberom bývania. Podľa pani Zhukovej sa agentom často darí riešiť problémy: „Pre každú situáciu existujú argumenty.“„Majiteľa môže takmer vždy zastrašiť polícia alebo daňová kontrola - nikto neplatí dane,“- pod podmienkou anonymity sa agent malej realitnej spoločnosti podelil o svoje skúsenosti s Dengi.

Je pozoruhodné, že špecialista spoločnosti „BEST-Real Estate“, ktorý odpovedal na výzvu korešpondenta „Money“, bol z otázky záručných povinností veľmi prekvapený, uviedol, že nič také nemajú a navyše sú také sľuby konkurencie iba reklamným ťahom.

Prípad čitateľky „Peniaze“Eleny Mikheevovej, bohužiaľ, potvrdzuje túto tézu. Podľa jej slov jej bolo počas rokovaní v spoločnosti „INCOM-real estate“prisľúbené, že si v prípade konfliktu s vlastníkom bytu počas prvých troch mesiacov svojho pobytu zaobstará nové bývanie zadarmo. Ale hoci k hádke došlo takmer na druhý deň po príchode, agent uviedol, že svoju prácu už urobil. Ako odpovedá na ústne sťažnosti, tvrdí náš čitateľ, vedúci oddelenia spoločnosti jej slušne poradil, aby sa obrátila na súd. Na žiadosť korešpondenta „Deneg“Elena Mikheeva skontrolovala, či v jej dohode s agentúrou existuje klauzula o záruke, ktorá umožňuje dúfať v úspech takého procesu: ukázalo sa, že tam nebolo zaznamenané nič také. Agent jej dal záruky iba slovami,takže nároky proti nemu môžu byť iba v oblasti morálky, ale nie práv.

„Každý mesiac na schôdzi výboru posudzujeme sťažnosti voči rôznym agentúram," poznamenáva Veronika Panková z IDA. „Vo väčšine prípadov sa sťažnosti týkajú presne záručných povinností." Záver nie je ťažký: čokoľvek vám agent sľúbi, musíte ho požiadať, aby to ukázal na papieri.

Podľa pani Pankovej zároveň, ak hovoríme o realitných kanceláriách, ktoré pôsobia na trhu dlhodobo, tak v polovici prípadov sa konflikty riešia v rámci spoločností. Hlavnou vecou je priviesť top manažment do priebehu riešenia vášho problému. Najjednoduchší spôsob, ako to urobiť, je zaslať overený list s oznámením adresovaným manažérovi. Veronika Panková tiež radí ovplyvňovať agentúry pomocou verejných organizácií, pod ktoré jej odbor patrí. „Vedúci spoločností niekedy súhlasia, že pomôžu, až keď s nimi začnem hovoriť v mene výboru,“poznamenáva a okamžite urobí výhradu, „hoci prijímame sťažnosti na všetky spoločnosti pôsobiace v Moskve, v Ruskom združení realitných kancelárií alebo Moskovskom združení realitných kancelárií (asi 200 agentúr) “. Podľa pani Pankovejv štvrtine prípadov sa strany dohodnú priateľsky. Ostatné prípady sú rovnako vyriešené v prospech jedného z nich. "Ak naše rozhodnutie nevyhovuje stranám, potom sa obrátia na súd. Je to však len asi 5% prípadov," - uviedol zástupca agentúry IDA.

Málokto sa skutočne dostane pred súd, súhlasí právnik Dmitrij Nikolaev. "Priemerná doba pre občianskoprávny spor je deväť mesiacov. Výkon súdneho konania je ešte pomalší. Čas, peniaze a vynaložené nervy sa neoplatia," vysvetľuje. Realitní makléri chápu, že nie všetci ich klienti sú angažovanými ochrancami ľudských práv alebo súdnymi spormi, a preto im umožňujú tak ľahké stretnutie pred súdom. Preto je lepšie, aby ste to neprinášali, bez toho, aby ste sa snažili previesť v zmluve s agentúrou všetky záručné povinnosti agentúry, a po dohode s majiteľom bytu - maximálny počet nuancií týkajúcich sa vášho životného štýlu. Keďže minimálna cena emisie sa už blíži k 3 tisícom dolárov, zdĺhavosť už nevyzerá malicherne.

Odporúčaná: